Afdeling Helmond
Helmond 13 juni 2010,
Aan het College van Burgemeester en Wethouders van Helmond,
Geacht College,
Naar aanleiding van Raadsinformatiebrief 041 (Uitgifte gronden in erfpacht) vraagt de PvdA fractie zich af of het uitgeven van gronden in erfpacht wel een effectieve manier is om de woningmarkt te stimuleren. We denken namelijk dat de veronderstelde moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek niet het grootste probleem vormt waar de woningmarkt momenteel mee kampt. De onzekere economische situatie, de onzekerheid over het voortbestaan van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente en de moeilijkheden bij het verkopen van de huidige woning vormen naar onze mening meer fundamentele redenen voor het op slot zitten van de woningmarkt. Dat onze twijfel gegrond is blijkt uit de Raadsinformatiebrief waarin het College van B&W zelf ook laat blijken niet te weten of de inzet van het erfpachtinstrument een effectieve methode is om de woningmarkt te stimuleren. Daarom stellen we de volgende vragen over de inzet van het erfpachtinstrument en de gevolgen van deze maatregel aan het College van B&W:
In Raadsinformatiebrief 041 zegt de gemeente door marktpartijen te zijn benaderd om het erfpachtinstrument in te zetten als stimuleringsmaatregel ter ondersteuning van de gronduitgifte. De PvdA fractie is benieuwd welke marktpartijen dit voorstel hebben gedaan en vindt het relevant wat voor positie deze marktpartijen zullen innemen na het instellen van de erfpachtregeling.
- 1. Door welke marktpartijen is de gemeente benaderd om het erfpachtinstrument in te zetten en heeft de gemeente van deze marktpartijen concrete aanwijzingen gekregen dat de erfpachtregeling ertoe zal leiden dat de uitgifte van grond een stimulans zal krijgen?
Bij de uitgifte van een hypotheeklening dient een onroerend object als onderpand voor de kredietverstrekking. In het geval van gronduitgifte in erfpacht wordt de grond niet als onderpand op de hypotheeklening ingebracht, maar enkel de opstal. Omdat de grond niet gekocht wordt hoeft hiervoor geen hypotheeklening te worden aangegaan en is er dus een lager hypotheekbedrag nodig. Tot zover is de redenatie van het College van B&W ons duidelijk. Een grondgebonden woning bestaat echter uit twee delen, de ondergrond en de opstal. Van deze twee delen is de ondergrond te definiëren als de onroerende component en de opstal als de roerende component. Het risico voor de bank wordt bij de uitgifte van de grond in erfpacht naar onze mening niet verkleind omdat de bank de meest onroerende component (de grond) op een weliswaar lagere hypotheeksom niet in onderpand krijgt. Hierdoor is het niet ondenkbaar dat de bank de voorwaarden voor het verstrekken van een hypotheek juist zal aanscherpen indien de grond wordt aangekocht in erfpacht en niet als onderpand op de hypotheeklening kan dienen.
- 2. Waarom is het College van B&W van mening dat het uitgeven van grond in erfpacht de drempel verlaagt om een hypotheeklening te krijgen?
De Nederlandse banken verlenen sinds 1 januari geen hypotheekkrediet meer op gronden die in private erfpacht zijn afgegeven. De reden van deze maatregel is dat er te veel problemen waren met betrekking tot de uitvoering van de particuliere erfpachtregeling. Het lijkt niet onlogisch dat deze door de banken gedefinieerde problemen ook van betrekking worden op de uitgifte van erfpacht door overheden.
- 3. Is het College van B&W op de hoogte van het recentelijk genomen besluit van de Nederlandse banken om geen hypotheekleningen te verstrekken bij uitgifte van grond in particuliere erfpacht en acht het College van B&W het mogelijk dat de Nederlandse kredietverleners een dergelijke stap ook nemen met betrekking tot publieke erfpacht?
In het geval van uitgifte van grond in erfpacht profiteert de erfpachtnemer niet van de waardestijging van de grond, een voordeel dat de woningeigenaar wel zal hebben in het geval van aankoop van de grond. Deze situatie heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van de woningeigenaar. De PvdA fractie is principieel van mening dat het gepast is dat de woningeigenaar wel van de waardevermeerdering van de grond profiteert.
- 4. Is het College van B&W ervan doordrongen dat de erfpachtregeling negatieve effecten op de vermogenspositie van de erfpachtnemer heeft?
De PvdA fractie denkt dat woningen waarop een erfpachtconstructie rust minder interessant zijn voor mogelijke kopers. Helmonders die nu een woning bouwen op grond die door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven worden daardoor mogelijk geconfronteerd met het eigendom van een minder courante woning. De PvdA fractie vindt dit niet sociaal en verwacht dat de gemeente dit probleem oplost door de erfpachtnemer de mogelijkheid te geven ten alle tijden en op eigen initiatief de erfpacht af te kopen. Door de erfpacht af te kopen verbeteren de erfpachtnemers hun eigen financiële positie en de courantheid van hun woning. Bovendien kan na verkoop van de grond de winstneming door de gemeente alsnog geschieden.
- 5. Is het College van B&W voornemens een clausule in de voorwaarden op te nemen die het de erfpachter mogelijk maakt om de erfpacht ten alle tijden af te kopen?
Het verstrekken van woningen in erfpacht heeft tot gevolg dat de het gemeentelijk grondbedrijf begrote inkomsten uit de verkoop van gronden misloopt. Het mislopen van deze begrote inkomsten zorgt logischerwijs voor een begrotingstekort. Daarnaast heeft de gemeente ook extra rentelasten op de in het bezit zijnde gronden. Mogelijkerwijs kunnen deze rentelasten worden afgedekt met de inkomsten uit de erfpachtcanon op verstrekte erfpachtconstructies. De PvdA fractie heeft momenteel geen inzicht in de baten uit erfpachtcanon en de rentelasten die het verlengd in eigendom houden van de gronden met zich meebrengt. Principieel zijn we van mening dat het uitgeven van grond in erfpacht uiteindelijk geen negatieve gevolgen op de financiële positie van het grondbedrijf mag hebben.
- 6. Wat is de invloed van het verstrekken van gronden in erfpacht op de financiële situatie van het Grondbedrijf en wat zijn de invloeden op de lange termijnbegroting van de Gemeente?
Namens de fractie van de PvdA Helmond,
Stijn Smeulders
Mirjam van der Pijl
.